- 1. Tìm hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ khi đặt cọc
- 2. Mức tiền đặt cọc phù hợp
- 3. Hợp đồng đặt cọc nên được chứng thực
- 4. Nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”
Đặt cọc là công đoạn bắt buộc trước khi các bên mua bán nhà đất thực hiện ký kết hợp đồng. Tuy số tiền chúng ta cần bỏ ra chỉ là một phần nhỏ so với giá trị tài sản nhưng rủi ro “mất cọc” vẫn khiến nhiều khách hàng bất động sản lo lắng. Để hạn chế tối đa các nguy cơ khi đặt cọc tiền mua nhà, bạn sẽ cần ghi nhớ 4 lưu ý sau.
1. Tìm hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ khi đặt cọc
Muốn tránh rủi ro, trước hết, bạn cần nắm bắt được khung pháp lý về quyền và nghĩa vụ của người mua cũng như bên rao bán. Đây là một trong những lưu ý khi đặt cọc tiền mua nhà quan trọng nhất.
Hiб»ѓu quy Д‘б»‹nh phГЎp luбєt lГ Д‘iб»Ѓu kiện cЖЎ bбєЈn Д‘б»ѓ bбєЎn hбєЎn chбєї cГЎc rủi ro khi Д‘бє·t cб»Ќc tiб»Ѓn mua nhГ
Hiện nay, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia đặt cọc đã được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể, chúng ta sẽ có 2 trường hợp:
- Trường hợp 1: Hợp đồng được ký kết như giao hẹn
Với trường hợp này, người nhận đặt cọc (hay người bán) sẽ phải hoàn trả tài sản đặt cọc cho người đặt cọc (hay người mua) hoặc trừ trực tiếp vào tổng giá trị giao dịch. Thông thường, tiền đặt cọc sẽ được tính luôn vào tiền mua nhà.
- Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết
Nếu người bán từ chối ký kết hợp đồng, anh ta buộc phải trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc, đồng thời đền bù cho người mua một khoản tiền “phạt cọc” tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Nếu người đặt cọc tiền mua nhà từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về người bán.
Đây là cách giải quyết mặc định khi các bên tham gia giao dịch không có giao kèo riêng. Nếu có thỏa thuận khác, chỉ cần không trái pháp luật và đạo đức xã hội, việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ được tiến hành theo thỏa thuận.
2. Mức tiền đặt cọc phù hợp
Bộ luật dân sự 2015 hiện chưa có quy định về giới hạn tiền đặt cọc. Vì thế, các bên mua – bán nhà có quyền tự do thỏa thuận về mức chi trả.
Tiб»Ѓn Д‘бє·t cб»Ќc khГґng nГЄn vЖ°б»Јt quГЎ 30% giГЎ trб»‹ ngГґi nhГ
3. Hợp đồng đặt cọc nên được chứng thực
Tương tự như mức tiền đặt cọc, việc công chứng hợp đồng đặt cọc cũng không nằm trong nội dung quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 hay Luật đất đai 2013. Văn bản duy nhất mà bạn bắt buộc phải tiến hành chứng thực khi giao dịch nhà đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng chứng thực là căn cứ quan trọng để bạn bảo vệ quyền lợi của chính mình
Tuy nhiên, trên thực tế, không thiếu những câu chuyện đặt cọc dựa trên sự tin tưởng, không có giấy tờ xác nhận hợp pháp, dẫn tới tranh chấp, cãi vã. Trong trường hợp đó, tất nhiên khách hàng sẽ là bên dễ chịu thiệt hơn. Nếu không nhún nhường “dĩ hòa vi quý”, bạn có thể trở thành người cản trở giao kết hợp đồng và phải chịu mất trắng tiền cọc.
Để tránh tối đa các rủi ro khi đặt cọc tiền mua nhà, người mua nên chủ động yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc. Văn bản thỏa thuận với những điều khoản cụ thể, xác nhận đầy đủ và có hiệu lực trước pháp luật là cơ sở duy nhất để chúng ta bảo vệ quyền lợi của bản thân.
4. Nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, nếu một trong 2 bên tham gia giao dịch nhà đất từ chối giao kết hợp đồng thì bên có “lỗi” sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có giao kèo riêng.
Rất nhiб»Ѓu sб»± việc bất khбєЈ khГЎng cГі thб»ѓ xбєЈy ra khiбєїn bбєЎn khГґng thб»ѓ tiбєїn hГ nh giao dб»‹ch mua nhГ
Trong vai trò người mua, nếu không vì những lý do bất khả kháng, chúng ta chắc chắn sẽ không chủ động phá vỡ giao kèo. Vấn đề là thực tế thường không lý tưởng như suy nghĩ. Bạn sẽ khó lường trước được những sự việc tiêu cực xảy ra với ngôi nhà, điển hình như tai nạn, có người tử vong…
Để bản thân không bị mắc kẹt trong các quy định, người mua có thể thống nhất với chủ nhà, thay thuật ngữ “đặt cọc” thành “trả trước” trong nội dung hợp đồng. Khi đó, nghĩa vụ của 2 bên sẽ thay đổi.
Về bản chất, đặt cọc là khoản tiền độc lập, hoàn toàn tách biệt với số tiền cần thanh toán, trong khi trả trước chính là một phần trong tổng số tiền giao dịch. Bởi vậy, nếu việc chuyển nhượng nhà đất không thể diễn ra, bất kể nguyên nhân nằm ở người bán hay người mua, tiền trả trước vẫn sẽ được hoàn trả cho khách hàng.
Tất nhiên, để cân bằng quyền lợi của chủ nhà, 2 bên có thể đưa ra những thỏa thuận khác, phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
Trên thực tế, với 4 lưu ý kể trên, bạn sẽ chỉ hạn chế được 95% rủi ro khi đặt cọc tiền mua nhà. 5% còn lại phụ thuộc rất nhiều vào việc lựa chọn chủ đầu tư và dự án. Trước khi quyết định đi đến bước đặt cọc, giao kèo, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin về tính pháp lý của sản phẩm được rao bán và uy tín của người chuyển nhượng.
Hy vọng bài viết của Cẩm Nang Mua Nhà đã mang tới bạn nhiều thông tin hữu ích. Chúc các bạn có được những quyết định tỉnh táo trong công đoạn đặt cọc tiền mua nhà!
