Nội dung tư vấn
Hiện nay, số lượng cá nhân, hộ gia đình thế chấp sổ đỏ để thực hiện vay vốn ngân hàng ngày càng tăng. Khi đó, quyền sử dụng đất vẫn là của người đi vay, tuy nhiên, ngân hàng sẽ giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đi vay để đảm bảo người đi vay trả nợ cho ngân hàng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng luôn tồn tại rủi ro, chẳng hạn trường hợp tài sản bị xử lý do bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và do đó, người bán đất không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết. Để tránh rủi ro có thể xảy ra trên thực tế, pháp luật có những quy định đối với vấn đề mua bán tài sản thế chấp như sau:
Căn cứ pháp lý: Luật dân sự năm 2015, nghị định số 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Theo khoản 8 điều 320 bộ luật dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa.
Tìm hiểu: Đất nền dự án quận 2 giá rẻ
Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm.cho khoản vay thay cho giấy chứng nhận.
Vì thực chấp việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.
Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;
Bước 3: Thực hiện sang tên tại phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
Hồ sơ gồm có:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
- Đơn đề nghị đăng ký biến động;
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- CMND, sổ hộ khẩu của hai bên
Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
N.Phương (Tổng hợp)
Theo Homedy Blog Tư vấn
