- 1. Kiểm tra kỹ pháp lý liên quan đến chủ đầu tư và dự án
- 2. Kiểm tra giấy ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản trung gian
- 3. Nắm bắt rõ giá trị căn hộ, VAT và phương thức thanh toán
- 4. Thỏa thuận chi tiết thời gian nhận nhà, sổ hồng
- 5. Làm rõ diện tích và thiết bị bàn giao
- 6. Một số vấn đề khác
Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư hữu ích nhất. Chia sẻ những kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư đúng pháp lý, tránh lừa đảo không nên bỏ qua.
Mua chung cư hình thành trong tương lai là một xu hướng phổ biến nhưng tiềm ẩn vô số rủi ro. Bạn có thể dễ dàng nhận ra nguy cơ đó ngay từ khâu soạn thảo hợp đồng. Trong khi chủ đầu tư thoải mái sắp đặt những điều khoản có lợi cho họ, người mua nhà thường có rất ít thời gian để đọc hiểu. Vì thế, muốn tránh rơi vào tình cảnh “bút sa, gà chết”, bạn nên ghi nhớ một số kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư sau đây.
1. Kiểm tra kỹ pháp lý liên quan đến chủ đầu tư và dự án
Tính pháp lý của dự án là yếu tố bạn nên quan tâm hàng đầu
Rà soát lại khía cạnh pháp lý của dự án là kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư quan trọng hàng đầu. Trong đó, bạn cần quan tâm tới các loại giấy tờ sau:
- Giấy phép kinh doanh bất động sản và giấy phép xây dựng dự án của nhà đầu tư là 2 giấy tờ đầu tiên người mua phải chú ý
- Tiếp đó, hãy xem xét đến giấy phép giao dịch dự án. Theo quy định, giấy phép này sẽ chỉ được cấp cho những công trình đã thi công xong phần móng
- Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
- Bảo lãnh của ngân hàng thương mại uy tín đối với dự án
- Tình trạng thế chấp: Người mua cần xác minh xem dự án chung cư có đang bị thế chấp ngân hàng hay không. Những thông tin này, bạn có thể kiểm tra thông qua Sở Tài nguyên – Môi trường hoặc Sở Xây dựng tại địa phương
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ dự án: Bạn chỉ nên “xuống tiền” cho những dự án thi công trên “đất sạch”.
2. Kiểm tra giấy ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản trung gian
Theo Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, việc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch trung gian. Quy định này ra đời nhằm hướng tới bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp sàn giao dịch không thuộc về chủ đầu tư mà chỉ là đơn vị được ủy quyền, bạn sẽ phải thật sự thận trọng về vấn đề pháp lý. Đây là kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư mang tính xương máu của rất nhiều cá nhân.
Theo đó, người mua nhà cần kiểm tra kỹ tính hợp pháp và các điều khoản chi tiết trên giấy ủy quyền. Bạn phải chắc chắn rằng sàn giao dịch đó không cung cấp các dịch vụ nằm ngoài giới hạn mà chủ dự án đặt ra. Nếu vi phạm thỏa thuận, đơn vị đầu tư có thể ngay lập tức cắt đứt hợp đồng với bên trung gian. Khi đó, mọi thiệt hại sẽ đổ ập lên đầu khách hàng.
3. Nắm bắt rõ giá trị căn hộ, VAT và phương thức thanh toán
Theo kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư, khách hàng nên xem xét kỹ nội dung hợp đồng liên quan đến các khoản thuế, phí. Cụ thể, giá trị căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất, thuế, phí làm sổ hồng… hay chưa? Chi phí quản lý, dịch vụ hằng tháng là bao nhiêu? Tránh trường hợp giao kèo xong xuôi, đến lúc bàn giao căn hộ, người mua mới chết sững vì hàng loạt khoản phát sinh.
Một số chủ dự án có thể áp đặt cách tính sai để ăn gian thuế VAT của khách hàng
Theo thông tư 06/2012/TT-BTC, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế VAT sẽ được tính dựa trên hiệu giá chuyển nhượng và giá đất được miễn giảm. Nói cách khác, khách hàng chỉ cần chịu thuế 10% giá trị hợp đồng sau khi đã trừ đi giá đất.
Mặt khác, để bảo vệ quyền lợi của bản thân, bạn nên xác nhận rõ ràng phương thức thanh toán để tránh tình trạng trễ hạn. Đừng ngần ngại đặt câu hỏi về hình thức đền bù nếu thanh toán chậm.
4. Thỏa thuận chi tiết thời gian nhận nhà, sổ hồng
Thời gian bàn giao là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với hình thức mua chung cư hình thành trong tương lai. Do đó, khách hàng cần đặc biệt chú ý đến khía cạnh này khi tiến hành thỏa thuận. Ngoài thời hạn, hợp đồng buộc phải có các điều khoản quy định rõ trách nhiệm đền bù của chủ dự án nếu giao nhà muộn.
Bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cam kết rõ ràng về thời gian bàn giao nhà và sổ hồng
- Việc bàn giao có thể sớm hơn hoặc muộn hơn dự kiến tối đa 90 ngày. Nếu chậm, chủ dự án phải có căn bản thông báo lý do cụ thể.
- Trước ngày bàn giao 15 ngày, chủ dự án sẽ gửi thông báo cho khách hàng về địa điểm, thời gian và thủ tục bàn giao.
Bên cạnh thời gian nhận nhà, người mua chung cư nên chú ý tới một yếu tố khác, đó là thời gian nhận sổ hồng. Bạn chỉ cần yêu cầu bên bán cam kết rõ ngày bàn giao sổ. Còn lại, chi phí sẽ thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.
5. Làm rõ diện tích và thiết bị bàn giao
Để đảm bảo tối đa quyền lợi, khách hàng cần xác nhận cụ thể diện tích trong hợp đồng là diện tích lọt lòng (thông thủy) hay diện tích tim tường. Theo quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BTC, diện tích sở hữu chính xác của người mua chung cư là diện tích lọt lòng,
Tức là toàn bộ diện tích sàn bao gồm cả tường ngăn phòng ốc, lô gia, ban công, không tính tường bao quanh, tường ngăn với căn hộ kề cạnh, hộp kỹ thuật và phần sàn có cột. Giá bán căn hộ sẽ được tính toán dựa trên thông số này.
Về thiết bị, vật liệu, tất cả thông tin thường được đề cập trong phụ lục hợp đồng. Người mua nên rà soát kỹ thành phần, số lượng… Trong tương lai, chúng sẽ là cơ sở để bạn đối chiếu, kiểm tra trước khi ký nhận bàn giao.
6. Một số vấn đề khác
Các khoản phí dịch vụ, bảo trì, quyền sửa chữa, sang nhượng là những vấn đề bạn cần chú ý về lâu dài
Để bảo đảm quyền lợi của bản thân trong quá trình cư trú lâu dài, người mua chung cư nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận rõ ràng một số chi tiết sau:
- Phí quản lý chung cư, phí gửi xe.
- Phí bảo trì: Theo Luật định, khách hàng chỉ cần thanh toán 1 lần duy nhất với tổng chi phí là 2% giá trị căn hộ.
- Quyền sửa chữa, cải tạo, sang nhượng căn hộ khi có nhu cầu.
Trên đây là một số kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư dành cho khách hàng lần đầu tham gia giao dịch. Hy vọng bài viết đã mang đến cho người đọc nhiều thông tin hướng dẫn hữu ích và thiết thực. Hãy tiếp tục theo dõi Cẩm Nang Mua Nhà để cập nhật thêm nhiều kiến thức, kinh nghiệm mới liên quan đến việc mua bán nhà đất, bạn nhé!
