- 1. Đất nông nghiệp là gì?
- 2. Đất nông nghiệp có thể chuyển nhượng, mua bán không?
- 3. Có nên mua đất nông nghiệp để xây nhà?
Sở hữu mức giá rẻ và nguồn cung dồi dào, đất nông nghiệp là một trong những lựa chọn được nhiều người quan tâm khi có nhu cầu xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, song song với những lợi thế hấp dẫn, loại hình bất động sản này cũng mang lại không ít rủi ro. Việc nhận diện trước nguy cơ sẽ giúp bạn có được quyết định đầu tư khôn ngoan và an toàn. Bởi vậy, đừng ngần ngại tham khảo những kinh nghiệm mua đất nông nghiệp sau đây.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Pháp luật đất đai của Việt Nam quy định, đất nông nghiệp hay đất canh tác, đất trồng trọt, đất ruộng là những khu vực, vùng đất sở hữu tính chất và diện tích phù hợp cho hoạt động sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả chăn nuôi và trồng trọt. Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất, đồng thời là một trong những nguồn lực chính của lĩnh vực nông nghiệp.
2. Đất nông nghiệp có thể chuyển nhượng, mua bán không?
Trước khi xem xét đến các kinh nghiệm mua đất nông nghiệp, chúng ta cần hiểu rõ về tính pháp lý của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai nói chung. Vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013.
Theo đó, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng nếu có đủ những điều kiện sau:
- Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, kiện tụng, không bị kê biên để thi hành án;
- Chưa hết thời hạn sử dụng đất.
Về cơ bản, chỉ cần đáp ứng các yêu cầu nêu trên là chúng ta có thể chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp. Tuy nhiên, bạn vẫn cần lưu ý một số trường hợp ngoại lệ theo quy định tại điều 191 Luật đất đai 2013:
- Đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng: Việc chuyển nhượng là bất hợp pháp nếu người nhận chuyển nhượng không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng đó.
- Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ngoài ra, để hiểu rõ về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức, bạn có thể tìm hiểu thêm ở điều 130 Luật đất đai và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Có nên mua đất nông nghiệp để xây nhà?
Dù đã bắt đầu rục rịch tăng giá trong những năm gần đây nhưng đất nông nghiệp vẫn là một “miếng hời” lớn, bất kể người mua có nhu cầu đầu tư hay cư trú. Tuy nhiên, song song với những ưu thế về giá cả và vị trí, lựa chọn đất nông nghiệp cũng tiềm ẩn không ít nguy cơ thiệt hại. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu là bởi vấn đề quy hoạch và giấy tờ pháp lý còn thiếu rõ ràng.
3.1. Không xác định được giá trị thực của đất
Lợi dụng cơn sốt sốt đất nền trong thời gian qua, giá đất nông nghiệp nhiều khu vực đã bị thổi phồng đến mức khó tưởng. Người mua, vì thế, thường gặp rất nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị thực của đất.
Giá đất nông nghiệp nhiều nơi bị thổi phồng
Chưa kể, khác với đất thổ cư, nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, giá đất nông nghiệp sẽ không biến động quá mạnh. Như vậy, việc đầu tư sẽ không thể mang lại lợi nhuận đáng kể.
3.2. Khó tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng
Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng, đây là điều kiện bắt buộc để bạn có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Nghe có vẻ dễ dàng nhưng trên thực tế, thủ tục này không hề đơn giản.
Ngoài vấn đề chi phí, một lô đất nông nghiệp chỉ có thể lên thổ cư nếu nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương. Thêm vào đó, đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, đồng thời, không nằm trong diện kiện tụng, hay kê biên thi hành án.
3.3. Không được đền bù nếu dính đất quy hoạch
Nếu không may mảnh đất mà bạn mua thuộc diện quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng cơ sở, việc chuyển đổi mục đích sử dụng tất nhiên là bất khả thi. Chẳng những thế, đất có thể bị thu hồi hoàn toàn hoặc chỉ đền bù theo giá đất nông nghiệp. Theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm mua đất ruộng, số tiền bồi thường cho các lô đất như vậy thường chênh lệch rất lớn so với số vốn ban đầu.
3.4. Phí chuyển đổi “thiên biến vạn hóa”
Các loại phí và lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Tuy nhiên, do có rất nhiều trường hợp khác nhau nên tổng mức phí rất khó xác định.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rất khó xác định
Nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin từ chủ đất và những người có kinh nghiệm mua đất nông nghiệp. Việc tính toán chi tiết các khoản phí sẽ giúp bạn tránh được rủi ro mua “hớ” với giá quá cao.
Trên đây là những kinh nghiệm mua đất nông nghiệp quan trọng mà mọi nhà đầu tư cần lưu ý. Hy vọng với các thông tin đã chia sẻ, bài viết của Cẩm Nang Mua Nhà sẽ giúp bạn giải đáp trọn vẹn băn khoăn “Có nên mua đất nông nghiệp?” và đưa ra được những quyết định thật sự đúng đắn.
