- Khái niệm về mật độ xây dựng và ý nghĩa
- Mật độ xây dựng là gì?
- Ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì?
- Quy định và cách tính mật độ xây dựng
- Quy định về mật độ xây dựng (áp dụng cho cả khu vực TP. HCM) 2021
- Các loại mật độ xây dựng
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng căn hộ chung cư
Khi xem xét, đánh giá một dự án, mật độ xây dựng cũng là một trong những yếu tố mà người mua nhà cần phải đọc hiểu. Rất nhiều dự án bị tạm ngưng, bị yêu cầu phá dỡ vì xây dựng quá mật độ dự án cho phép.
Mật độ xây dựng là một khái niệm quen thuộc với các chủ thầu dự án, nhà ở, công trình. Mật độ xây dựng là một khái niệm được chú trọng nhiều trong xây dựng. Vậy mật độ xây dựng dự án là gì? Quy định về mật độ dự án trong xây dựng năm 2021 như thế nào? Cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết này nhé!
Khái niệm về mật độ xây dựng và ý nghĩa
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là khái niệm quan trọng trong xây dựng. Trên thực tế, chúng ta có hiểu nôm na “mật độ xây dựng” là tỉ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng trên tổng toàn bộ diện tích đất hiện có. Mật độ xây dựng tiếng anh là Building density.
Hình ảnh các cao ốc dày đặc khiến không gian đô thị bí bách. Ảnh minh họa.
Còn mật độ xây dựng dự án là tỷ lệ diện tích phần đất của các dự án, công trình xây dựng trên tổng thể diện tích của lô đất. Không gồm có diện tích phần đất của các công trình: tiểu cảnh hòn non bộ, bể cá cảnh, sân chơi, bể bơi ngoài trời. Mật độ xây dựng thường được quy định trước khi xây dựng trong bảng quy hoạch để giới hạn diện tích và chiều cao của công trình.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì?
Trước hết, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất chính là hai chỉ số quan trọng nhất trong ngành xây dựng.
Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất có thể so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ mật độ xây dựng, cộng đồng sẽ có không gian sinh sống khoa học, rộng rãi, đúng với nhu cầu chung. Mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị, khu dân cư.
Một khu nhà ở riêng lẻ với mật độ xây dựng thấp.
Căn cứ vào mật độ xây dựng, có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao. Hay nói cách khác, khi chọn mua đất bạn nên chọn các khu vực có đất ở mật độ thấp. Tức là các khu vực có lượng dân vừa phải hoặc ít, các công trình phục vụ dân sinh được bố trí khoa học, nhiều tiện ích như hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí, quảng trường, công viên thay cho việc quá nhiều nhà ở.
Quy định và cách tính mật độ xây dựng
Quy định về mật độ xây dựng (áp dụng cho cả khu vực TP. HCM) 2021
Theo Điều 1.4.20 trong Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây Dựng có quy định về mật độ xây dựng thuần như sau:
“– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
CHÚ THÍCH: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).”
Theo quy định trên, ta có 2 loại mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Mật độ xây dựng thuần tính tỷ lệ dựa trên tổng diện tích xây dựng để ở, còn mật độ xây dựng gộp thì vừa tính tỷ lệ dựa trên diện tích xây dựng để ở vừa gộp với các công trình không để ở khác.
Như vậy, hầu hết mọi công trình được xây dựng đều phải tuân thủ theo mật độ xây dựng nói riêng và các quy định khác trong Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD nói chung. Tuy nhiên, mật độ xây dựng cụ thể của từng dự án sẽ được công bố trên bảng quy hoạch chi tiết của dự án đó.
***Lưu ý: Thông tư về Quy chuẩn xây dựng thường sẽ cập nhật mới theo thời gian. Do đó, bạn cần tìm đọc văn bản Thông tư về mới nhất của Bộ Xây Dựng mỗi khi tìm hiểu về Quy chuẩn xây dựng để biết được những quy định đúng nhất.
Các loại mật độ xây dựng
Tùy vào từng loại công trình, mục đích sử dụng sẽ có những quy định về mật độ xây dựng khác nhau, cụ thể là:
- Mật độ xây dựng của nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng của nhà chung cư
- Mật độ xây dựng của công trình dịch vụ, công cộng (nhà văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, chợ,…)
- Mật độ xây dựng của đất thương mại dịch vụ hoặc đất sử dụng hỗn hợp
- Mật độ xây dựng nhà máy, kho tàng (công trình công nghiệp).
Trong khuôn khổ bài viết này, sẽ nói đến mật độ xây dựng của nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Nếu cần tìm hiểu thêm, bạn có thể tìm đọc thông tin chi tiết tại Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD.
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Mật độ xây dựng nhà ở dày đặc ở TP.Hồ Chí Minh.
Theo Điều 2.6.3 Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD có quy định như sau:
“Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8;”
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | <= 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | >= 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần hiểu nôm na là căn nhà chỉ được xây dựng với số tầng giới hạn (Ví dụ: bạn không thể xây dựng căn nhà 10 tầng trên lô đất 100m2).
Do đó, đối với nhà ở riêng lẻ, bạn cần chú ý các thông số này nhé.
Mật độ xây dựng căn hộ chung cư
Chung cư mọc như nấm ở Hà Nội. Ảnh: Tuổi trẻ.
Theo Điều 2.6.3 Thông tư Số: 01/2021/TT-BXD có quy định như sau:
“Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2;”
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. | ||||
Điều 2.6.1 & 2.6.2 trong Thông tư được quy định như sau:
“2.6.1 Khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, công trình riêng lẻ hoặc dãy nhà liền kề (gọi chung là công trình) phải được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Bố trí các công trình, xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên (nắng, gió…), tạo ra các lợi thế cho điều kiện vi khí hậu trong công trình và phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra khoảng cách giữa các công trình phải đáp ứng các yêu cầu:”
2.6.2 Khoảng lùi của công trình
– Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng 2.7 ;
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.”
Bảng 2.7: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Tóm lại, theo các quy định trên, mỗi dự án chung cư được sử dụng một số lượng diện tích xây dựng nhất định. Mỗi tòa chung cư cũng chỉ được xây dựng với một chiều cao cố định, trong giới hạn cho phép.
Tuy nhiên, trên thực tế, mật độ xây dựng nhà chung cư, công trình cũng như các quy chuẩn còn phụ thuộc vào đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị riêng cho từng dự án.
Bảng quy hoạch xây dựng chi tiết Dự án Khu đô thị Đông Tăng Long – Phường Trường Thạnh, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh (Phần mật độ xây dựng nằm ở bảng thông tin góc dưới bên phải).
Mật độ xây dựng thường được ghi trên bản quy hoạch chi tiết của dự án hoặc được ghi trực tiếp trên website thông tin của dự án. Chỉ số mật độ xây dựng phản ánh mật độ của các loại công trình đối với dự án đó.
Hiểu biết về chỉ số mật độ xây dựng và cách tính sẽ giúp bạn đánh giá được một phần về tính đúng đắn của pháp lý dự án đó. Nếu một dự án xây dựng vượt quá mật độ xây dựng cho phép trong quy hoạch ban đầu, dự án đó sẽ bị vi phạm, vướng về pháp lý.
Thực tế đã có nhiều dự án bị buộc phải ngưng, phải dỡ bỏ vì vi phạm về mật độ xây dựng. Khi ấy, người thiệt thòi thường là người mua. Đối với những dự án như vậy, người mua căn hộ có thể không nhận được nhà, hoặc nhận được nhà nhưng sẽ không nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng). Do đó người mua cần có những kiến thức pháp lý cơ bản để mua/thuê căn hộ chung cư hoặc mua các loại hình bất động sản khác.
Hy vọng qua bài viết, bạn đã có được những kiến thức bổ ích về một trong những vấn đề quan trọng nhất của xây dựng.
