Chiến lược “mua đi bán lại” (fix-and-flip) có thể là một cách tuyệt vời để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, những nhà đầu tư mới áp dụng chiến lược này cần phải lưu ý những điều dưới đây để tránh mắc phải sai lầm lớn khi bắt tay vào thực hiện.
Quan trọng là trước khi áp dụng chiến lược “mua đi bán lại” lần đầu tiên, bạn cần sắp xếp tài chính cho phù hợp, tìm đúng bất động sản tiềm năng và ước tính chi phí sửa chữa một cách thận trọng để thành công trong lần đầu tư đầu tiên, đồng thời thu hẹp những vấn đề bất ngờ có thể phát sinh.
1. Chuẩn bị tài chính
Việc tìm khoản vay cho một ngôi nhà xuống cấp để thực hiện chiến lược “mua đi bán lại” thường không dễ dàng như việc tìm kiếm một khoản vay thế chấp cho một bất động sản mới. Bên cạnh đó, bạn cần có khả năng trả trước ít nhất 20% số tiền mua nhà cộng với chi phí sửa chữa. Và chắc chắn rằng không một ngân hàng nào sẽ tài trợ cho bạn những chi phí sửa chữa đó ngoài khoản thế chấp.
Vì vậy, bạn cần đảm bảo rằng bạn có đủ tiền mặt để thanh toán một cách hợp lý tất cả các chi phí trả trước và sửa chữa cần thiết để bán lại sau này. Nếu không, bạn sẽ chỉ thực hiện được một nửa giai đoạn mà không còn tiền để hoàn thành.
2. Tìm một ngôi nhà với chi phí sửa chữa thấp
Tìm đúng ngôi nhà để “mua đi bán lại” là yếu tố quan trọng nhất trong khi thực hiện chiến lược này, vì vậy đừng coi thường. Việc xác định thời gian và tiền bạc mà bạn có thể bỏ ra trong một lần “mua đi bán lại” sẽ giúp ích cho bạn khi bạn đang tìm kiếm bất động sản phù hợp. Nếu bạn cũng đang làm một công việc toàn thời gian, hãy nhớ rằng bạn sẽ tốn nhiều thời gian hơn để thực hiện cả quá trình “mua đi bán lại” này, chi phí của bạn sẽ tăng lên theo thời gian và bạn sẽ phải bán nó với giá cao hơn để không bị lỗ.
Bằng cách tính toán cả về thời gian và tiền bạc, bạn sẽ có cơ hội thành công lớn hơn khi thực hiện “mua đi bán lại”. Khi bạn tìm thấy một ngôi nhà mà bạn cho là phù hợp nhất, hãy nhớ kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua để đảm bảo rằng bạn đã dự trù ngân sách và tính toán cho tất cả các khoản sửa chữa. Việc sửa chữa tốn kém ngoài dự kiến thực sự có thể khiến bạn lỗ vốn.
Một quy tắc hay được sử dụng trong chiến lược này đó là quy tắc 70%. Bạn không được mua bất động sản đó quá 70% giá trị ước tính của căn nhà sau khi cải tạo trừ đi chi phí sửa chữa cần thiết. Điều này đảm bảo khoản đầu tư xứng đáng với thời gian và số tiền mà bạn bỏ ra. Hãy nhớ rằng thời gian là tiền bạc.
3. Ước tính tất cả chi phí
Bên cạnh ngân sách dành cho việc mua nhà và chi phí sửa chữa, bạn luôn phải dành ra một khoản dự phòng, khoảng 10% đến 20% số tiền ước tính trước đó. Quan trọng là, bạn nên ước tính tất cả chi phí dành cho dự án càng chính xác càng tốt để chiến lược của bạn diễn ra thành công và sinh lời.
Hãy liên hệ với các nhà thầu cải tạo tại địa phương trước khi ký kết các thủ tục giấy tờ để nhận báo giá và bạn sẽ biết được ước tính tương đối chính xác về chi phí cải tạo mà bạn phải dành cho bất động sản đó.
Đừng quên ước tính những chi phí khác liên quan đến thuế bất động sản, bảo hiểm bất động sản, phí sử dụng tiện ích (như bãi đậu xe,…) và chi phí bảo dưỡng. Mặc dù một vài trong số những chi phí này có thể không phát sinh vào thời điểm bạn mua và cải tạo căn nhà, nhưng bạn vẫn cần phải đề phòng nếu những vấn đề đột ngột xuất hiện.
Ngoài ra còn có các chi phí liên quan đến việc bán nhà sau khi bạn hoàn thành việc nâng cấp và sửa chữa. Bạn sẽ phải trả phí hoa hồng cho nhà môi giới, chi phí thủ tục sang tên nếu có trong thỏa thuận và rất nhiều chi phí nhỏ khắc nằm ngoài kế hoạch.
