Những vấn đề pháp lý mà người mua căn hộ chung cư cần lưu ý
– Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, ít nhất cũng phải được xem tận mắt:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Sổ đỏ cả khu đất: rõ ràng nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.
- Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
- Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng.
– Quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không (nếu có thể).
Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được.
Cần quan sát kĩ thực tế tình trạng căn hộ.
– Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.
Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.
Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.
Trước khi quyết định mua, khách hàng cần xác nhận những thông tin chủ đầu tư cung cấp, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
– Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:
- Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
- Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.
- Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
– Năng lực tài chính của chủ đầu tư: cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.
Người mua cần lưu ý đặc biệt đến các giấy tờ nhà đất.
– Thời điểm ký hợp đồng: Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.
Nếu đã lỡ mua phải căn hộ không đảm bảo tính pháp lý thì cần phải làm gì?
Theo kinh nghiệm thực tế thì phải tùy thuộc vào yếu tố pháp lý nào không được đảm bảo và hậu quả pháp lý ra sao để tìm cách tháo gỡ.
Một số trường hợp điển hình mà tôi đã tư vấn như sau:
(i) Đại diện của bên bán không có thẩm quyền ký hợp đồng.
Trường hợp này, nếu hai bên không tự nguyện trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà thực tế thì chỉ bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, và hai bên cũng không tự thống nhất được mức bồi thường, thì buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán ra tòa.
(ii) Tình trạng xây dựng dự án của bên bán không có tiến triển gì cho đến tận ngày bàn giao dự kiến, trong khi bên mua đã nộp 1 phần tiền.
Trường hợp này bên mua nên tiến hành theo các bước sau đây:
- Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời bằng văn bản.
- Thuê luật sư làm đại diện cho mình làm việc với bên bán.
- Khởi kiện bên bán ra tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại tiền đã nộp, cộng với một khoản tiền bồi thường.
(iii) Bên bán mãi không bàn giao được sổ hồng cho bên mua, vì bên bán vi phạm về xây dựng hoặc lý do khác mà không xin được cấp sổ hồng cho cả tòa nhà.
Bên mua cũng nên tiến hành tương như nêu ở trên.
Mặc dù vậy, trên đây vẫn chỉ là những biện pháp tháo gỡ khi hậu quả đã xảy ra, đúng kiểu “đi đuổi gà đã được thả”.
Nên trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, bên mua cần tìm hiểu rất kỹ về giao dịch, đặc biệt chú ý đến những lưu ý điển hình và phổ biến mà tôi đã kinh nghiệm ở trên.
K.Phương
Theo Homedy Blog Tư vấn