- Vì sao bạn lại cải tạo ngôi nhà?
- Nghiên cứu kỹ để cải tạo được công năng hợp lý
- Kiểm tra lại hiện trạng cũ
- Xác định tổng chi phí
- Chọn nhà thầu uy tín
- Có bản giao kèo rõ ràng chặt chẽ
- Xin giấy phép cải tạo
- Chú ý về phong thủy
- An toàn lao động, vệ sinh môi trường
- Nghiệm thu bàn giao cẩn trọng
Vì sao bạn lại cải tạo ngôi nhà?
Việc đầu tiên của đầu tiên là bạn xác định chính xác mục đích khi cải tạo nhà, hay còn gọi là tất cả những mong muốn đạt được sau khi sửa xong. Có thể đó là ” sửa lại ban công, ống thoát nước”, có thể đó là ” chống thấm lại cái nhà WC”, có thể là ” sửa lại thêm kho hay phòng ngủ” .v.v… Những mong muốn ấy có thể gom góp lại và khi đủ lớn, đủ nhiều, đủ cấp bách thì bạn hãy quyết định đập ra và cải tạo để làm dứt điểm một lần theo kiểu ” Đánh một lần sạch không kình ngạc, đánh hai trận tan tác chim muông” . Bởi vì một lần cải tạo vất vả bằng hai lần xây mới khi bạn vẫn phải sinh hoạt, vẫn phải ” em đi nấu cơm cho vợ em đi làm”, vẫn phải cho con đi học, vẫn phải xuôi ngược với công việc ở cơ quan thế nên đừng vì một vài bất tiện nhỏ mà nay sửa cái ống, mai đục cái ban công, ngày kia tỉa lại cái mái tôn. Hãy gom góp lại, chờ thời cơ chín muồi biết đâu trong lúc chờ đến khi sửa ta lại phát hiện ra một số chi tiết cần chỉnh trang luôn một thể.
Nghiên cứu kỹ để cải tạo được công năng hợp lý
Đối với những nguyên nhân lớn như: Cải tạo nhà để cho thuê, cải tạo vì nhà cũ không đủ phòng ngủ hay vệ sinh, cải tạo vì muốn tân trang lại không gian sống thì nên bàn bạc kỹ với kiến trúc sư. Những người có nghề sẽ biết cách tận dụng hiện trạng để sao cho khối lượng phá dỡ sửa chữa ít nhất nhưng vẫn đạt được công năng bạn cần đồng thời tránh được các ý tưởng ” nghe đơn giản nhưng thực ra là phát rồ” ví dụ như cải tạo xong cái phòng ngủ hay phòng thờ tầng dưới lại chính thẳng với wc của tầng trên chẳng hạn.
Còn nếu bạn chính là chủ trì dự án ” một tay che trời” thì cũng nên bàn bạc thật kỹ để tập hợp đầy đủ nhu cầu, mong muốn các thành viên còn lại trong gia đình đồng thuận đưa ra phương án vẹn toàn tất cả. Tôi đã gặp rất nhiều trường hợp, đang yên đang lành mang nhà ra sửa rồi vợ chồng cãi lộn vì bất đồng ý kiến vợ thích màu trắng còn chồng thích màu xanh đứa con trai đứng ngoài bẽn lẽn xin cái phòng ngủ màu hồng cuối cùng thì cái nhà làm ra như cái bánh cắn dở còn ai cũng đổ lỗi do người kia nên cái nhà như cái chuồng gà. Vậy nên lời khuyên chân tình là ” đồng thuận thì làm, không được thì nghỉ, đừng cố ra khơi khi mỗi mái chèo đi về một hướng”.
Kiểm tra lại hiện trạng cũ
Đối với đường điện đường nước thì quan trọng nhất là bản vẽ hoàn công cũ là căn cứ để có phương án xử lý, còn không có ư? đục tường theo kiểu sổ số để xác định thôi.
Đối với móng, cột dầm sàn thì cho một bên kiểm định vào kiểm tra lại cột dầm sàn có cường độ, mác bê tông ( kẻo đổ bê tông mác 300 nhưng thực tế lại chỉ có 200 thì khổ) rồi kết hợp với bản vẽ hoàn công, chuyển số liệu kiểm định ấy cho kết cấu sư chạy lại nội lực xem có chịu được cái khối lượng mới đè lên cái cũ không. Yên tâm ổn định thì làm, lúc này chỉ có số liệu tính toán là tin được “những thứ khác có hay không, không quan trọng”.
Xác định tổng chi phí
Khi đã có trong tay đầy đủ phương án sửa chữa, biện pháp sửa chữa, khối lượng, bản vẽ đầy đủ là lúc bạn có thể chuyển cho hàng tá các nhà thầu thi công cải tạo sửa chữa để nhận được tư vấn và báo giá tốt nhất. Vì sao không nên khảo giá ở các bước trên?, sao phải để đến bước 4 mới quan tâm đến giá cả trong khi ” đồng tiền đi liền khúc ruột”
Vì lúc đó mọi báo giá chỉ để tham khảo, bạn còn chưa biết phải sửa như thế nào và dùng những vật tư gì thì các đơn vị họ sẽ chuyển cho báo giá theo các loại vật tư họ hay làm, họ thường có. Và lúc ấy, bạn sẽ hoa mắt, chóng mặt lăn lộn trong một rừng các phương án sửa, một núi vật liệu nghe tên lạ hoặc nhưng cái nào cũng kèm chữ cao cấp, siêu cao cấp, luxury hay một bản báo giá nhưng chẳng biết đã phải là tổng chi phí hay chưa hay còn ti tỉ đầu việc chưa kê ra hết.
Hãy tưởng tượng thế này: Bạn sẽ như một bệnh nhân lơ ngơ ra tiệm thuốc và hỏi mua thuốc chữa đau đầu, tôi chắc rằng bạn sẽ rời 10 tiệm thuốc với 10 cái hóa đơn giá trị khác nhau mà bạn vẫn ko biết mình cầm thuốc gì về luôn. Nếu dại miệng bảo ” cho em loại nào hịn hịn một tí, đắt cũng được” thì ôi thôi có khi cả triệu bạc bốc hơi nhanh hơn đưa tiền cho crush chơi Chứng. Hãy tìm bác sĩ, hãy khám cẩn thận, hãy cầm lấy cái đơn thuốc ra nơi uy tín và mua về… nhỡ không khỏi còn biết nơi mà đi tái khám.
Chọn nhà thầu uy tín
Cân nhắc báo giá luôn đi kèm với cân nhắc năng lực của nhà thầu cải tạo. Một nhà thầu uy tín sẽ có kế hoạch công việc cụ thể và tiên lượng các khó khăn để lường trước vướng mắc cùng với đó là cam kết bảo hành đầy đủ.
Tùy theo số lượng công việc, nếu việc ít thì bạn có thể lựa chọn một hai đội thợ kết hợp vào dưới sự điều hành của bạn để xử lý. Nhưng nếu công việc nhiều, liên quan hết cả kiến trúc, kết cấu, điện nước, điện nhẹ, chống sét, điện thông minh trong khi bạn lại là một giáo sư nghệ thuật hay bác sĩ bận rộn thì thôi thôi… hãy nghĩ tới một tổng thầu có kinh nghiệm và uy tín. Bởi vì những lý do sau
- Bạn sẽ chết ngập trong việc lên kế hoạch phối hợp giữa các tổ đội sao cho không bị dẫm lên chân nhau, làm đi rồi làm lại. Bạn sẽ phải đứng ra phân xử đội nào sai, đội nào đúng khi các đội vô tình quệt vào nhau.. mà không khéo sau bạn lại là người trả tiền.
- Nếu tiến độ kéo dài ngày, có khi liên quan đến trông coi vật tư, quản lý thợ thuyền tại công trình vô cùng rắc rối. Vào mùa gặt hay vào cuối năm, tất cả các thợ lên cấp như các ” Nghệ sĩ, ngôi sao hạng A của làng giải trí” làm thì vội vội vàng vàng như chạy sô, nói nặng lời có khi bỏ việc.. lúc ấy bạn có lên giời xuống biển cũng không chắc tìm ngay được phương án B về để hoàn thiện ngôi nhà cải tạo dở đang phơi mưa phơi nắng chờ đến ngày tân gia.
- Nên ” Nắm kẻ có tóc chứ ai nắm kẻ trọc đầu”. Ký với công ty bạn có thể chi trả cao hơn 1 chút, nhưng bù lại bạn có bảo hành, có vấn đề bạn gọi một cuộc là phút mốt có người tới xử lý. Còn gọi thợ thì còn phải xem tiện đường, tiện xe và sắp xếp lịch mới xử lý được. Chưa kể là các sự cố xảy ra rồi sau đó đội thợ này đổ do ông đội thợ kia rồi sau chẳng ai chịu trách nhiệm rồi cuối cùng ai phải chiu? Chính là bạn đấy!!!
Có bản giao kèo rõ ràng chặt chẽ
Tìm hiểu kỹ là đúng, đàm phán thật kỹ càng là chuẩn những hãy chắc chắn hai bên thể hiện lại bằng bản hợp đồng rõ ràng chứ Đừng đọc qua quýt rồi ký luôn như ” giấy chứng nhận đăng ký kết hôn” rồi sau này lại hát bài ” thật bất ngờ”, tôi không ngờ, tôi tưởng.v.v..
Những điều cơ bản nhất bạn phải để ý, đọc kỹ, quản chặt chẽ là tên các đầu việc thực hiện, cơ sở nghiệm thu, tổng giá trị hợp đồng, điều khoản thanh toán ( đừng tạm ứng quá nhiều, hãy yêu cầu nhà thầu đối ứng vào để thực hiện dự án) và điều khoản bảo hành ( cố gắng đề nghị ít nhất 12 tháng). Những nội dung trên khi đã ký ” bút sa gà chết” nghĩa là hai bên có trách nhiệm cam kết thực hiện. Xem hợp đồng, chính là một bước kiểm định lại năng lực của nhà thầu bởi vì nhà thầu càng chuyên nghiệp hợp đồng càng rõ ràng để hạn chế rủi ro và hiểu lầm. Chắc chắn không có nhà thầu uy tín chuyên nghiệp nào lại thống nhất triển khai công việc bằng miệng hay sở hữu một bản hợp đồng sai chính tả, dấu má tùm lum và câu chữ lủng củng đâu.
Xin giấy phép cải tạo
- Nếu sửa nhà có thay đổi kết cấu chịu lực thì bạn phải chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, gửi lên UBND cấp Quận, Huyện. Khi được hướng dẫn hoàn thiện nộp đủ hồ sơ thì thời hạn giải quyết là 20 ngày làm việc.
- Nếu sửa nhà không làm thay đổi kết cấu chịu lực thì bạn gửi hồ sơ lên cán bộ quản lý xây dựng của phường và thời hạn xử lý tùy vào từng địa phương.
Trừ khi là quá nhỏ, còn nếu bạn ở các thành phố lớn hay những nơi quản lý về xây dựng, quy hoạch nghiêm ngặt thì chắc chắn rằng bạn không thể làm chui được đâu bởi vì mạng lưới ” chim lợn” cũng như “tai mắt quần chúng” của thanh tra xây dựng, cán bộ quản lý xây dựng phường là cực kỳ dày đặc và sát sao. Vậy nên hãy luôn luôn, luôn luôn tuân thủ pháp luật.
Chú ý về phong thủy
Đối với công năng sử dụng, phong thủy loan đầu, hình thế thì cần phải được kết hợp ngay ở giai đoạn làm việc với các kiến trúc sư hay thầy phong thủy để làm đề bài cho phần kết cấu phải đáp ứng được. Lưu ý được những vấn đề ấy để tránh các lỗi cơ bản như cầu thang chĩa thẳng ra cửa, phòng bếp đối diện wc, cửa sau thẳng với cửa trước .v.v…
Lưu ý về phong thủy còn phải xác định theo phong thủy huyền không phi tinh tức là xác định ngày giờ, phương vị đại kỵ không được đụng chạm tới. Tỷ dụ như nghiêm cấm “động thổ trên đầu thái tuế” hay không đục phá kim khí tại “sao ngũ hoàng” .v.v…. Tất cả nhưng lưu ý này nếu bạn là người không quan tâm thì hãy không quan tâm hẳn, không nghe, không để ý và gạt đi mọi sự ảnh hưởng của nó tới tâm trạng của bạn trong lúc thi công và ở sau này. Còn nếu bạn là người tin phong thủy thì hãy chọn một thầy mà bạn muốn, nhất nhất làm theo cẩn thận để đạt được trạng thái yên tâm và thoải mái nhất về mặt tinh thần cho bản thân và gia đình.
An toàn lao động, vệ sinh môi trường
Cải tạo công trình đồng nghĩa với khả năng cao là các công trình lân cận vẫn là bà con lối xóm đang sinh hoạt. Mọi người vì ” tình làng nghĩa xóm” mà thông cảm nhưng chắc chắn không ai vui vẻ gì với việc hàng ngày tiếng búa, tiếng máy cắt đinh tai nhức óc dội vào người nếu điểm thêm quả nước trộn bê tông, rửa vật liệu hay đất cát mù mịt, xe vật liệu chạy qua rung cả nhà thì vì đâm vài cái đơn ra phường cho bạn dừng thi công chỉ là việc ngày một ngày hai thôi. Ngoài ra an toàn lao động về điện, về thi công phải được chú trọng bởi vì chắc hẳn bạn không muốn ở trong một ngôi nhà đã từng có người bị thương hay bị….. trong quá trình xây dựng phải không.
Hãy là một người có ý thức, hãy yêu cầu biện pháp an toàn lao động, vệ sinh môi trường ngay trong hợp đồng với đơn vị thi công, hãy thường xuyên kiểm tra đột xuất và nhắc nhở nghiêm túc về vấn đề này rồi sau đó có thể phạt thẳng tay cho mỗi lần phát hiện vi phạm. Những vấn đề ngày không giúp cho công trình của bạn tốt hơn, nhưng nó giúp cho công trình thi công suôn sẻ và mọi việc trọn ven.
Nghiệm thu bàn giao cẩn trọng
Bước cuối cùng trước khi chuyển vào ở là kiểm tra nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng. Hãy làm cẩn trọng bởi vì xong bước này nghĩa là bạn đã đồng ý hoàn toàn với sản phẩm của nhà thầu, là bạn sẽ trả nốt số tiền còn lại và chỉ giữ lại phần bảo hành ít ỏi nếu có, nên kiểm tra kỹ càng tránh kiện cáo nhau về sau. Lưu ý những vấn đề chính yếu như:
- Đối với điện thì hãy bật hết toàn bộ thiết bị lên, dùng hết cỡ công suất toàn bộ thiết bị điện như điều hòa, nóng lạnh, bếp từ kiểm tra hệ thống aptomat và đường dây hoạt động ổn định không.
- Đối với nước ( phải kiểm tra trước khi xây hộp kỹ thuật) kiểm tra mức độ kín khít nước đối với đường ống thoát và bật hết máy bơm để kiểm tra khả năng chịu áp của đường ống cấp nước.
- Đối với hoàn thiện xây trát ốp lát thì kiểm tra kỹ càng bằng mắt thường các chi tiết tinh chỉnh, sơn dặm vá miết mát vì thường những chi tiết tinh chỉnh chỉ phát hiện được khi kiểm tra kỹ càng mà thôi….
Có nhiều người vô tình võ đoán rằng trước đây mình làm cái nhà để xây 5 tầng mà mới xây có 4 tầng, giờ làm thêm 2 tầng nhẹ nữa chắc quy đổi thì cũng bằng một tầng nặng ngày xưa rồi cắm đầu làm. Hãy nhớ rằng, bạn bỏ vài chục triệu 1 năm mua bảo hiểm cho gia đình, chục triệu một năm ra bảo hiểm cho cái xe ô tô, vài triệu bạc cho một bữa nhậu… thì đừng đánh sổ xố may rủi với tính mạng cả nhà nhé.
